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高铁新城的房价噩梦:不足半年 房价已跌3成!

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高铁能否改变一座城市的命运?

抑或,高铁对一座城市的房价推动,究竟能有几何?

1

环沪高铁第一城,不足一年,房价暴跌30%。

嘉善,嘉兴东北部的一座小城。

江浙沪三省交汇,一座嘉善南站,高铁23分钟对接上海虹桥。

以至于,嘉善围绕高铁,拥有一大堆光怪陆离的头衔称号。

譬如,环沪高铁第一城,“出沪入浙”的桥头堡。

全国著名跑马圈地型地产商“华夏幸福”的大船,撞上了嘉善高铁桥头堡之后,之后的一切自然而然的发生了。

以高铁为纽带,承接上海产业转移的嘉善南产业新城,恰到好处的诞生了。

遗憾的是,呼啸的高铁没有拉来产业,却拉来了房地产,拉来了蜂拥而至的投机者。

我第一次到嘉善,是去年年中。

彼时的嘉善市场,已经彻底点燃,房价刚刚从9字头蹦到14000,甚至海上风华这种地王项目,一度卖到了18500元/㎡。

市场里充斥着远道而来的投机者,他们从已经限购的昆山而来,他们从房价已经暴涨的苏沪而来……

9000元/㎡的房价,却捆绑着5000元/㎡的精装;报价5000元/㎡的精装,实则只有800元/㎡的成本。

10个月之后,我再次来到嘉善

这个市场已经不能用简单的“热”来形容,已呈现出一种焦糊感,深陷其中的每个人都焦躁不安。

我的一个朋友,在嘉善南的高铁新城,以16000元/㎡的价格从千人之中,全款抢到一套房。

楼栋位置不知道,具体户型不了解,户型朝向不清楚……

甚至,直至去签定房协议,他才知道,17000元/㎡之外,还要捆绑一个25万的私家车位和一个价值6万的电瓶车车位。

以上所有,通通需要全款一次性付清。

如果加上所有成本,综合单价在19000元/㎡以上。

而当时,距离上海更近,并且已经通了进沪地铁的昆山花桥,二手房也就20000元/㎡。

站在彼时的市场中,我觉得所有人都疯了。

从那一刻开始,就有一个问题就像一颗钉子,钉死在我的脑海里——

这个单单凭借一个高铁概念炒起来的所谓环沪产业新城的终局,该是如何?

4个月后,我最后一次来到嘉善,我看到了那个终局。

• 投机客撤场,购买力被彻底透支;

• 房价从峰值的17000元/㎡,回落到14000元/㎡;

• 捆绑销售被透支的购买力彻底击垮,再难见到5000元/㎡的豪装、6万一个的电瓶车车位;

短短不足半年,房价暴跌30%。

我的那个全款抢房的朋友,再次提及当时的疯狂:

嘴上笑嘻嘻,心里MMP。

2

一直以来,我都坚持一种看法。

类似嘉善这种高铁上拉来的新城崛起,都是一个虚幻的梦。

对于最初的高铁,我们原本的初衷都非常美好。

从现实意义上来说——

高铁能让城市之间的交流更加迅捷,能让人口的流动更加频繁和便捷。

高铁沿线各个城市的人、资源、资本和投资的流通边界会被彻底打通。

我们都期盼着,最终的高铁会生长成一张网。

网上的各个节点,都能协同发展,先富能够带动后富,沿线洼地的三四线城市经济、房价会被高铁拉起来。

于是,地方牟足了劲搞高铁新区,开发商牟足了劲跑马圈地,韭菜们牟足了劲跑去炒房。

然而,站在5-10年的长周期上来,高铁对于嘉善这种三四线的低能级城市,可能是利空的。

下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线的部分节点城市,在高铁通车之后的人口变化图——

我们发现在除了重庆、河北和安徽的部分城市之外,剩余的城市人口全都是外流的。

31个高铁节点城市,在高铁通车后,21个出现人口流失。

其中,绝大多数出现在低能级的三四线城市。

也就是说,在高铁通车后,我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而,因为高铁的出现,沿线的三四线低能级城市人口加速外流。

曾经滞留和阻隔他们的是空间,但有了高铁之后,他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。

这还只是人口的变化,经济的变化更加惊悚。

我们原本的初衷是,高铁通车后,能先富带后富。

一二线拉动三四线,大家一起赚大钱。

然而,真实的结果是——

在高铁通车后,几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。

湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵,在高铁通车之前,增速都能跑赢大盘。但是通车之后,反而低于平均数,跑输了大盘。

高铁通车后的三四线城市,GDP增速跑输大盘之后,财政收入也出现了不同程度的下滑。

47个样本城市,其中有29个出现了财政收入下滑。

最终,我们反映到人均收入上就是——

44个三四线样本城市,在高铁通车后,有29个出现了人均收入增速的下滑。

我们曾经的预期是,高铁修通后,沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。

所以,我们才要去那些洼地城市里抄底、投资,等待时间的暴击。

然而,5年的事实证明了——

高铁通车后,核心城市的聚集效应愈发加强,三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。

对于这些低能级的三四线城市来说,高铁不仅没有为他们输血,反而变成了抽血泵。

高铁时代里,一二线和三四线城市之间的分化和撕裂感越来越强。

投机者们发家致富的愿望彻底落空,房价的空心化愈发加剧。

3

我们,也并未摆脱东京魔咒。

1964年,日本第一条新干线——东海岛新干线通车。

东京至大阪的车程从7个小时,缩短到不到2个小时。

原本的初衷是,东京拉着大阪一起跑。

事实的情况是,大阪的发展并没有受益于新干线,反而在东京都对资源、人才的极力吞噬下,大阪沦为了东京的“附属物”。

我们也并未逃脱东京魔咒。

高铁通车后,三四线城市的人财物,加速向北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南京、合肥……这些庞然大物转移聚集。

高铁红利的真正既得利益者是这些一手握着省会,一手握着高铁,高首位度城市的庞然大物们。

而三四线城市里的那些高铁新城,正在沦为投机者的坟墓。

比如,嘉善。

4

在当下的市场中,还有一个类似嘉善这种高铁拉动下的网红城市。

唯一的不同是,嘉善的房价奇迹正在幻灭,而这个城市的房价却仍然在涨,仍然在收割一波波的韭菜。

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