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红五月不红 国家将如何“左右”被推高的三四线房价?

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在楼市里有一个说法叫“红五月”,但是今年的5月似乎红火的梦想已经宣告落空。一二线城市楼市调控后三四线城市房价被推高,国家又会做出怎样的对策呢?

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红五月不红

往年每逢假期最繁忙的地方之一是房地产中介,但在刚过去不久的端午小长假中,不少中介门店门可罗雀,受“3·17”楼市调控影响,北京房地产市场正在迅速降温。据相关数据统计,5月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签2912套,同比去年5月下降38%,二手房市场交易活跃度大幅下跌。

除北京之外,全国多地的楼市也开始降温。据不完全统计,截至5月共有60个地级以上城市和超过30个区县,累计发布调控政策超过160多次。而调控的效果如今可谓初步显现。国家统计局最新公布的数据显示,今年4月,全国70个大中城市,此前房价“高烧”的一二线城市,涨幅明显降温,基本退至1%以内;而上海、合肥等前期领涨的城市,环比房价甚至下调。房价的拐点真的来了吗?

多家中介机构表示都能明显地感受到北京楼市的变化。红五月与往年相比成交量大幅下降,甚至有中介一个月就成交了一笔。中介纷纷下降中介费用还提议业主降低房价以便好“出手”。

近日中国物流与采购联合会、国家统计局公布的数据显示,5月非制造业PMI行业数据中,房地产业商业活动指数受楼市调控继续影响连续三个月环比回落,新订单指数创年内阶段性低点,均在50%以下。同时销售价格上升势头有所放缓,销售价格指数连续两个月环比回落。企业预期也趋于谨慎,业务活动预期指数连续两个月回落。

楼市继续调控

6月开始,全国楼市调控继续,各地调控政策继续发布。6月1日,温州市明确要求已开盘销售的项目未经价格主管部门批准,不得随意调整价格或取消优惠幅度。廊坊市2日出台调控政策升级版,非本地户籍须3年社保并限购1套房。邢台市4日发布通知,要求房价过高、上涨过快的县(市)政府,要适时进行阶段性限购工作。5月31日,佛山进一步加强了住房限购政策,将二手房纳入限购范围。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,本轮调控从317北京发布政策开始,到目前已经超过2个月,在一二线城市市场逐渐降温后,最近调控政策开始深化模式,三线城市、特别是处于一二线辐射区的三线城市成为最近调控政策的高发区域。

转战三四线

在一二线城市限购升级后,众多投资者奔向三四线城市。受溢出效应影响,三四线城市对一线城市和热点二线城市溢出效应的承接作用明显。3月底,世联行董事长陈劲松表示:“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”他的判断依据是,一二线城市是本轮调控的“重灾区”,成交量和成交价均不乐观。

今年一季度的房价数据佐证了这一观点。数据显示,2017年第一季度,一线城市新房成交量同比下降16.3%,三线城市则同比增长超过35%。

北京“317”新政出台一个月后,房价出现18个月以来的首次环比下跌;而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨,如广东清远3月房价环比上涨了18%,位列环比涨幅榜第一。

就在热点城市楼市降温“退烧”的同时,三、四线城市房地产市场趋于活跃。比如,镇江属于南京都市圈,楼市政策相对宽松。江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示:“商品房价格预期总体延续了稳中缓升的态势。总体上看,缓和上涨的预期占到了70%,认为有明显上涨的人数只有四分之一。特别是苏北5市,除淮安市维持在80%左右的上涨预期外,其他4市的上涨预期都超过了90%。”

涨幅过快 国家调控政策干预

三线城市房价上涨速度超过了一二线城市,是最近三线城市调控政策高发的主要原因。据国家统计局公布数据显示,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点,房价上涨城市基本全部为三线城市。从土地市场看,5月全月,全国单宗地块超过5亿的成交合计102宗,其中溢价率超过50%的地块有71宗,这71宗地块里,高达87%分布在三四线城市。溢价率超过100%的地块合计45宗,其中有41宗出现在三四线城市。

从政策内容看,三线城市发布的政策力度远弱于一二线城市,目前一二线城市已经基本进入5限时代,除一二线热点城市调控再升级外,周边及热点三四线城市也纷纷出台联动政策。本轮调控从去年第四季度开始,共计有60个以上地级城市和超过30个县市出台调控政策,累计发布调控政策超过170余次。此轮政策调整呈现明显的特点,更多城市主要在需求端通过城市群同步打击投资需求。

从市场走势看,一二线城市涨幅回落已经出现,预计很快在2-3季度会出现环比下行的表现,三四线城市依然会在投资需求推动下,有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线城市转移到三四线城市,预计后续调控政策将继续扩围,实施调控政策的三线城市数量也将继续增加,张大伟表示。

然而我在之前就有说过,市场的调控是否长期利好还是未知数。短期看一二线城市已经在下浮中,然而也有人说了所谓的下浮数据只是在之前虚高的情况下得到“还价”的地步。三四线城市本身库存大,因为投资商的聚齐必然会使得本身刚需大过一二线的三四线而言,此举是在加大房价的推行。短期内是否合适买房呢?我个人认为国家已经表态“过高必调”。作为刚需的话还是看好就买。但是如果是投资的话还得是再观望观望。

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