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北京房贷利率提高需求被抑制 环京区域调控频加码

蒋诗舟来源:互联网 扫描到手机

继5月初北京首套房房贷利率折扣取消后,部分银行又开始收紧房贷政策。6月5日有消息称,部分银行已经开始执行首套房房贷利率最低为基准利率的1.1倍。这对于市场来说,购房贷款的成本将继续上升,购房需求被抑制。

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北京楼市降温后,其辐射的区域调控频频加码。近日,廊坊提出,将把房价稳定在2016年10月的水平,确保环比不增长。邢台更是表示,要适时进行阶段性限购工作。但经济学家马光远提醒投资者:“环北京地区未来政策保持高压的可能很大,注定这个市场属于最危险的市场。”

业内人士分析,银行资金成本的攀升,以及房价松动后银行风险的增加,都是银行提高房贷利率的原因。此外,在信贷收紧趋势的延续周期内,房地产降温也将持续。

北京信贷收紧 楼市持续降温

近日有媒体曝出,北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍;二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。未明确上浮首套房贷基准利率的几家银行,由于额度有限,在实际执行中需要议价,也相当于利率有所上浮。

值得注意的是,5月初,北京部分银行刚刚取消首套房房贷利率折扣,上浮二套房房贷利率。

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房贷利率的上调以及各大银行信贷额度的收紧,使得5月居民对于住房贷款的杠杆使用率和使用力度均出现明显下滑。链家研究院对《财经》新媒体分析:“首付比例以及贷款成本的提高,再加上贷款资质审核的严格化和银行整体房贷额度的收缩,迫使购房者降低对于杠杆的依赖程度。”

中原地产首席分析师张大伟认为,北京作为全国调控最严格的城市,信贷收紧的趋势也最早最明显。

对于银行上调房贷利率的原因,张大伟分析,首先,资金成本继续上升,包括余额宝等理财产品年化资金成本已经接近4.1,这种情况下,叠加管理成本,按揭贷款的基准利率4.9对于大部分银行来说,已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。

其次,房价逐渐出现调整,这种情况下,银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,预计后续银行将继续收紧额度与提高贷款价格。

张大伟预计,信贷收紧趋势的延续周期内,房地产降温也将持续。

购房需求被明显抑制

对于北京购房者的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“虽然2017年下半年会有明显的影响,但相对来说,之前调整首付比例的影响更大,因为月供压力相对于首付压力来说还是较小。刚需购房者心态还是要放平和。”

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不过随着调控力度的加大,北京购房需求被抑制。北京市住建委数据显示,5月,北京二手住宅共实现10801套网签,环比4月下滑36%,创下2015年2月(8672套)以来的最低值。

房价方面,链家研究院数据表明,5月,北京市二手房成交均价环比下跌 2.3%,是经历了连续17个月上涨之后连续下跌的第二个月。此外,调价中降价房源占比继续攀升至 89.3%,是自 2012 年以来的最高水平,业主态度空前的缓和。

据《财经》新媒体了解,5月链家成交量环比下降23.9%,不到3月份成交量的六分之一,处在2015年以来的最低点。链家客户成交周期52天,是自2012年以来的最大值,观望情绪空前明显。

链家研究院认为,调控效果在5月进一步深化,成交价企稳回落,成交量低位运行,新增供需低迷,有效需求锐减,市场已切实步入降温期,在冷却的市场中,买卖双方预期松动,趋向理性。购房需求被明显抑制,均价企稳回落成为必然结果。

环京区域调控加码 投资将面临风险

本轮调控从3月17日北京发布政策开始,至今已两月有余,一二线城市楼市降温后,其辐射的区域最近调控频频加码。

6月初,河北的廊坊、邢台先后发布楼市调控新政。廊坊规定,非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房,努力把房价稳定在2016年10月的水平,确保环比不增长。邢台提出,对房价过高、上涨过快的县(市)政府,要适时进行阶段性限购工作。

伴随着京津冀一体化的推进,廊坊的房价在2016年3月后集中爆发,一度一天一价。安居客发布的《2016国民安居报告》显示,2016年环京城市廊坊以103%的涨幅成为国内房价上涨最快的城市。在一系列限购、限价政策出台后,房价开始趋于平稳。

张大伟分析,北京调控收紧,价格绝对值较低的周边区域成为投资者的首选之地,再加上雄安新区等各种因素的利好,河北成为投资购房的重要战场,市场供需结构非常紧张,这也是在过去一年多房价上涨了一倍多的主要原因。

但马光远提醒投资者,环北京地区的房地产市场基本属于投资和炒作的市场,未来政策保持高压的可能很大,注定这个市场属于最危险的市场。

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