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全款抄底还是继续等待?北京二手房成交量降至2年来最低

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北京“3.17”楼市新政出台已经三月,在堪称史上最严“调控”的影响下,北京二手房的成交量和价格走势究竟如何呢?是该抄底,还是继续观望,这是一个大问题。

3-4月二手房网签量半年来最高 5-6月二手房网签量降至2年最低

  记者发现一个有趣的现象,“3.17”新政出台后的一个月,3月17日至4月16日,北京二手房网签量为25079套,该数据反而为近半年来最高值。

  据专家解释,由于二手房网签数据有一个月左右的滞后期,所以这个数据反映的是北京市楼市新政前的一个月,市场成交创下了单月高峰。

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北京二手房最近六个月网签量统计

  从北京二手房最近六个月网签量统计表上可以看出,4月17日-5月16日,北京市二手房网签量为14283套,环比降幅达到43%。5月17日-6月11日,北京市二手房网签量为8628套,环比降幅40%。

  而根据麦田房产的研究,过去两个月,北京二手房网签量连续大幅下降,导致北京二手房网签量跌落至2年来新低。

降价百万元成交的二手房多是总价千万以上豪宅

  近段时间,北京市场上不时有二手房大幅降价的消息。经过记者核实,5月份,北京东三环一套三居室的房子以1670万元的价格成交,而在“3·17”新政前,这套房子的挂牌报价为1800万元,“二手房降价上百万”这样的新闻确实不是“标题党”,而是确有其事。

  根据麦田房产的统计,类似的案例还有不少。5月底,北五环一套四居室降价500万元,以1100万元成交。据经纪人介绍,这套房子是317新政前就挂牌了的,当时业主不着急卖,报价1600万其实是有点虚高的(小区同类房源此前成交价约1350万),后来业主相中了想换的房子,着急换房,就降到了1100万,一周时间就成交了,其实际降价,约为250万。而1100万的价格,基本上相当于小区去年年底的成交价。4月份,东四环一套房子不到1100万成交(基本上相当于今年年初的小区成交价),而业主原来的报价接近1300万。业主降价的主要原因是急需资金用于投资公司经营。

  但是,麦田房产认为这种大幅降价并不代表市场主流,市场上降幅很大的房源仅是个案,而且往往有着特殊的原因,要么是业主着急换房,要么是业主因个人原因特别急迫出手。3月17日至6月11日的在售房源中,降价房源占到近六成;不过,降幅超过100万的仅占5%左右,这部分降幅较大的房源中,超9成总价都在1000万元以上。

买卖双方博弈:卖家让步 买家观望

  “新政前,小区一个月共成交30几套,317后这三个月,分别成交了8套、11套、5套”,麦田房产东四环国美区总监表示,现在的买家观望得比较多,一般出来看房的,心里价位也比较低,轻易不出手。

  事实上,现在买家普遍的心态,已经从之前的“一房难求”,变得从容不迫,耐心观望。不少经纪人反映,现在如果业主不降价,基本上不可能成交,而有时候买家当天谈完后并不下定,第二天又要再次议价,买家已经处于主导地位。

  相对买家的观望态势,卖家数量也在持续减少。“现在,70—80%的业主新政后房源基本都稳定下来了,不卖的业主就不卖了。不再像新政前那会,很多业主虽然挂牌出售,但因为看涨不诚心卖”,不少经纪人都这样反映。

  据了解,目前与新政前成交价相比,降价10%左右的,在小区里算是降价幅度很大的房源了,这样的房子一般成交周期会短一些。麦田房产多位经纪人表示,“现在的市场很明显,少数降价幅度大的房源,成交会比较快”。比如上述北五环那套房子,好几个月都没有成交,报价下调500万(比小区同户型新政前实际成交价下调250万)后,一周内就成交了。

全款抄底还是继续等待?

  值得关注的是,北京二手房市场一次性付款的买家比例进一步提高,最近三个月(3月17日-6月11日),一次性全款购房客户占比达45%,是近年以来的高点,环比前三个月上涨12%。

  有分析认为,全款买家的增多,一个原因是在新政后近期购房者中,更多是对价格不敏感的群体和刚需群体;另一原因在于,房贷利率上调等政策也在一定程度上影响了买家的付款方式。

  据麦田房产统计,3月17日至6月11日,整体待售房源环比前三个月增加了18%。房源总量的增多,市场成交的减少,都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。

  此外,由于一些小区的二手房价格在2017年初涨幅巨大,目前价格下跌,也仅仅回落到了2017年初时同小区同类户型的水平,所以不少人并没有感受到“房价跌了”。

  “现在小区的成交价,确实降了,但相比去年年底时的水平还是要略高一点”,麦田房产回龙观区域一位业务经理举例说,她所在的小区,目前两居的成交总价平约为380万,比“3.17”前的430万明显下调,但还是略高于去年年底时370万的水平。

  随着政策效应的渐趋深入,市场调整迹象越发明显。麦田房产统计显示,5月份房屋最终的成交价,与业主最后一次报价相比,83%的房源降价后成交,这一比例相比前几个月均有所提升,尤其是比需求量暴涨的3月份上半月(3.1-3.16)上升了25%。这也显示,买家的议价能力在不断增强。