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美联储连续加息对楼市影响不可忽视

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美国当地时间6月14日,美联储在结束了两天的6月会议后,宣布加息25个基点,上调联邦基金利率至1.25%。这是美元自2015年开始加息以来的第四次,2017年的第二次加息。

美联储官员称,如果经济表现与他们的预期一致,计划今年晚些时候还将再加息一次。同时,美联储称将上调短期利率,并公布今年开始逐步缩减所持的4.5万亿美元债券和其他资产的详细计划。美联储连续加息将可能对中国经济尤其是楼市产生明显影响,对此我们应该保持警惕。

从全球范围来看,美联储连续加息会引发连锁反应。6月15日,香港金管局宣布,加息至1.50%。当地研究机构认为,这将使香港楼市增速放缓。美国再加息,对全球资本市场、尤其是房地产市场的抑制会逐步显现。

就加息带来的影响而言,通常初期并不会对资产价格构成致命影响,例如此前,美联储从2003年就开始进入加息周期,但直到4年后累计加息超过400BP时才发生次贷危机。实际上,美联储在2003年进入加息周期后,美国的房地产价格不但没有因此下跌,反而加速上涨,美国的股市也是如此。

事实上,美国加息也有来自房地产过热的因素,之前德银就预计,美国楼市火爆或迫使美联储加快加息节奏。德意志银行经济学家TorstenSlok在一份新的研究报告中称,美国主要城市楼市火爆,催生了这样一种风险:美国央行可能不得不加快加息节奏,未来加息次数将超过现在大多数人所预计的次数。Slok称,看起来美联储的加息举措并没有对房地产市场起到任何降温作用,美国房价指数已经收复了2007年(上一次衰退开始时)以来的大部分失地。鉴于房价呈持续上涨趋势,美联储缓慢渐进加息的做法是否合理?美联储难道不该在房价涨至过高水平之前加快加息步伐,以降低楼市再次硬着陆风险?这些问题都引发了美国国内舆论的关注。

总体来说,美联储加息,对于中国楼市股市意味着利空,因为美元相对人民币升值,意味着以人民币计价的资产贬值。美国再次加息,美欧经济的复苏,将会使本币回流,加速我国境内资本外流。下一步关键就要看其他国家的紧缩时间表了。如果中国被迫加息的话,本就放缓的经济将会雪上加霜。

尽管在业内人士看来,就美国而言,由于市场已对此进行充分定价,加息对美元的提振作用往往没有那么大,更多的焦点反而是转向美联储声明以及对今明两年加息步伐的暗示。同时,由于近期公布的美国数据不佳,若“点阵图”暗示未来加息次数将进一步减少,美元将延续弱势格局。就中国而言,由于实际上执行了外汇流出的管制,所以对人民币的汇率影响有限,同时国内人民币的流动性充分,还看不出有全面通胀的迹象。美元加息会加剧人民币内贬外稳的格局。虽然从本次美联储加息来看,符合此前市场的普遍预期,单次加息对市场影响也并不大,但是美联储进入本轮加息周期后连续加息,形成的累积效应往往对市场影响巨大,不可忽视。

值得一提的是,过去多国发生金融危机,大多是通过连续加息,引爆房地产泡沫破灭。美国次贷危机引发全球金融海啸,就是这样的例子。如今美国加息了,地产商、银行、贷款购买者可能将是最大承压者。预计此轮加息对于货币流动性紧缩和利率上涨影响非常显著,同时缩表也开始了,资金成本上涨也会传导到消费市场上。连续加息可能导致市场形成的“温水煮青蛙”效应,最后压垮楼市,对此我们也不得不防。

我们不要忘了,日本就曾经有过前车之鉴。在上世纪80年代初的日本,美元进入货币宽松周期,日元升值大涨。日元和楼市都疯狂同步上涨,当然,日本楼市才是最疯狂的,直到最疯狂时,除了政策,几乎都不再相信房子以外的东西。可是到了80年代末,美元突然转向加息周期。而日本全民都不相信什么利空能改变房子的价值。最后在1988年3月-1989年的5月间,美国联邦基金目标利率从6.5%上调至9.81%,引发全球资本流动。最终让1992年日本房价开始急跌并转向,引发日本房地产泡沫的破灭。而当前我国房地产市场与当年日本房地产市场非常相似,因此业界一直担忧步日本后尘。

 

面对美联储加息甚至可能剪羊毛的行动,中国如何应对?乐观的观察人士认为,实际上中国已经看穿了美联储的套路,在此轮 “加息之路”上已经抢跑,包括实施定向加息,回收一定的流动性。今年3月美联储加息时,中国央行在短短的八个小时之间数次出手,不仅上调7天、14天、28天期逆回购操作中标利率 (OMO)10个基点,同时也将6个月、1年期中期借贷便利中标利率(MLF)也分别上调10个基点。面对美联储意料之外的加息,中国央行雷霆出手随行就市,目的就在于使两地利差不致过度扩大。与此同时,中国也在不断加强宏观调控,挤压楼市泡沫,促进房地产市场健康发展。

可以预见,美元进入加息周期,对我国楼市乃至整个经济来说,都意味着挑战。如果应对得法,我们可以避免步日本楼市后尘,但我们要做的事情还很多,关键是要使楼市尽快软着陆。正是从这个意义上说,我国房地产调控仍然仍重道远。