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各地楼市调控初见成效 衡水楼市现状如何

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6月19日,国家统计局公布2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,海口、深圳和杭州都出现了下跌,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅也全部出现回落。

大趋势:15个热点城市一手房价全面回落

国家统计局数据显示,5月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。70城中,9个城市新建商品住宅价格环比下降,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。一线城市中,上海、北京环比涨幅为0,而深圳环比出现下跌,跌幅0.6个百分点。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,这是因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果的显现。

从细节来看,5月份 144平米以上户型成交降幅最突出,调控之下刚需和改善型需求释放,投资性需求进一步得到抑制。某知名地产公司咨询研究总监张宏伟分析认为,新房价格通过预售审批来调节,使得价格的回落较明显。

目前看来,消费者心理预期发生了明显的变化,调控之后,价格上涨趋势放缓,信贷大环境收紧之后,因为很多人贷款不够而放弃交易,市场上购房需求相应减少。

“从环比跌幅数据看,有9个城市出现了下跌,尤其是海口、深圳和杭州出现了下跌,这也是一个信号,这和投资投机需求得到有效抑制有关。”他表示,各个核心城市的限购,加上新房预售证审批严格也对市场供求关系打来一定影响。政策持续发挥效益,房地产市场呈现稳中有降格局。

从市场总体表现来看,华东区域和华北区域降温明显,而西部和中部热点城市的用户活跃度还保持小幅上扬,华南区域则冷热不均。

衡水:量价齐升的“金三银四”

根据衡水房天下5月楼市月报数据显示,5月衡水市区楼市均价7792 元/平,环比上涨7.77%,这也是房天下2011年入驻衡水以来,衡水房价连续第7年环比上涨。而根据走访,地产业内人士普遍认为,7792元/平的价格,仍然略低于市场真实成交价格。

我们不妨来看一组数据:2017年1月,衡水市区新房均价为5310元/平;2月,均价为5973元/平,3月,均价飙升至6592元/平;4月,房价一举突破“7”字头,达到7230 元/平……

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而在2017年1月房天下举办的业内研讨会上,200余位业内人士对于2017年中楼市房价的预测价格仅仅为6172元/平——即使是刚刚破6K的预测价格,在不到5个月以前,也是众多购房者不能接受的“天价”。谁都没想到,衡水房价能够在短短几个月时间内突破“7”字头大关,疯狂程度与2013年的衡水楼市极为相似。

“疯狂”背后的政策博弈与市场杠杆

衡水楼市的“怪现象”在于,房价飞速飙升的同时,无论地产从业者还是购房者,都无法准确的概括,这一切发生的原因是什么。

“说实话,现在的市场让我心里没底”,在3月房天下探盘的采访过程中,一位衡水本土知名房企的总经理坦言,“一方面想趁着市场好多卖点房子,一方面不敢一次性把房源都放出去”。

而这种忐忑的心情并不广泛存在于所有开发商心中,疯狂的“金三银四”之后,衡水路北区一片“房荒”,包括恒茂城、上海公馆、凤凰城、北斗星城、恒丰理想城、水榭雅庭等等路北比较知名的小区几乎全部售罄。

“本来我们开盘没有想定这么高的价格,但是一看再定高点购房者还是抢,那我们肯定是会选择高一点的价格”,路北某小区的高管袒露心声,“因为虽然我们价格调上去了,但是衡水的整体房价低,现在河北不限购的城市这么少,只要有房,好多外来客源买房完全不犹豫”。

大势已去?红五月衡水市场走势现疲软

与前几个月不费劲儿就能月销百套相比,五六月份的衡水,开发商日子显然没有那么好过了。

前几个月销量喜人的某路北楼盘表示,目前项目存盘量大约在200套左右,楼层户型都还比较好的,但是6月份卖出的房子一只手都数的过来——这也是大部分衡水楼盘的销售现状。

除了上海公馆、隆兴宜居等少数几个项目外,衡水开发商的这个夏天,日子似乎格外难熬。

大批没有房源可售的楼盘自然门可罗雀,新入市的几个小区大部分销量低于预期水准。究其原因,高房价吓退了大批刚需购房者,没有自己满意的楼盘也让很多想出手的购房者心生犹豫。

“说实话,我们在北京的工资再高,也赶不上咱们衡水房价涨得速度”,一位月前参加房天下看房团的大姐如是说,她跟着房天下转了多个路北小区,却表示自己印象中价格比市区低不少的路北,现在已经买不起了。

另一个滨湖新区新开的项目,从几个月前内部认购价格的5000+,到正式房价出炉逼近9000大关,“这边的房价就算7000我也能接受,9000真不行,根本不值这个价格,不是瞎涨价吗!”笔者一位朋友在得知最终房价后,无奈放弃了自己看好的某个小区。

新开盘的楼盘交房时间大部分都是2019年年底,购房者认可度较高的楼盘例如泰华、恒丰等暂时无房可售,现状或许将会使衡水楼市的疲软在这个6月继续延续下去。

降价几率≈0,开发商大额度优惠频出

在可以预期的未来,如果没有政府的明确价格杠杆,衡水房价下调的几率微乎其微,但是面对不温不火的市场,久不见于衡水楼市的大额折扣开始频频出现。

某开发区一个大幅度调价的楼盘,推出2万抵10万的巨额折扣,3万抵5万、2万抵5万等等常见于项目开盘促销期间的大额优惠,也开始出现在项目的日常销售中。

“针对目前的市场情况,可能会影响到我们后续的推盘计划”,某开发商高管无奈表示,“现在的市场已经把我们推到了骑虎难下的局面,无论怎么做营销都很难,营销计划可能会先缓一缓,优先做项目的品牌宣传吧”。