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京五环套均房价1100万元 新房均价5.7万/平

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受到预售价格监管影响,今年上半年北京新建住宅供应极度低迷,不少房企均因达不到“理想定价”而放缓入市时间。

对已经入市的新建住宅来说,中原地产首席分析师张大伟认为,目前北京二手房价格基本回调至春节前,成交量也持续低迷,相反,一手住宅市场一直较为稳定,大部分项目依然比二手房性价比高。

即便如此,即使手持1000万元,在北京面临的选择依然不如想象中的充分。据业内人士分析,可以选择的方向为六环附近少量180平方米以上叠拼或洋房以及五环精装大尺度三居或四居,后者显然更具备投资价值。

据克而瑞统计,今年北京在售楼盘中,有98个项目成交总价水平为套均总价1000万元左右,六环外项目占据很大比例。克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示,“北京五环沿线,目前商品住宅成交均价达到5.7万元/平方米,套均价已达到1100万元”。

对此,有业内人士认为,房山过去是一个偏刚需的市场,现在则有不少中高端项目开始成交,未来可能会有一轮“补涨”。事实上,房山楼市的发展也折射出了北京今年上半年楼市走向。

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中高端项目成主力

在北京楼市上一轮涨价过程中,不少刚需实际上已经放弃了购房欲望,整个市场向改善型需求转移,换房人群成为这一批楼市交易的购买主力。

根据亚豪君岳会统计数据显示,截至7月30日,7月份,北京商品住宅共实现成交1638套,成交面积130.78万平方米,环比上月同期成交套数减少11%,成交面积减少2%,同比去年同期成交套数、面积更是分别减少65%、51%,预计整个7月份成交情况也或将创下自2014年3月以来,41个月的历史新低。

郭毅认为,2016年7月份还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导,而随着地王的“好邻居”效应的不断发酵,使得大量同区域项目价格均出现攀升,再加上今年预售价格“8万元/平方米”红线的压制,一升一压两相作用之下,5万元/平方米-8万元/平方米成了商品住宅市场的主力,而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈,购买能力最为坚挺的改善型需求范围。

更重要的是,在郭毅看来,在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中,7宗地块限售均价在5万元/平方米-8万元/平方米之间;而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中,限售价(含最高价)位于5万元/平方米-8万元/平方米区间的多达8宗。

郭毅表示,由此可以判定,未来较长一段时期内,5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力。