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这样的拆迁补偿协议,你可以安心签字

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在拆迁中,对于被拆迁户来说,拆迁补偿是最为重要的。因此,签订拆迁补偿协议的环节是至为关键的环节。而在现实的拆迁实践中,拆迁补偿款普遍偏低,补偿款既达不到市场的平均价水平,也达不到能支撑被拆迁人重新开始生活的基本物质基础,这是为什么呢?

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拆迁补偿款偏低有很大一部分的直接原因在于补偿协议的签订上。签协议,也是个“技术活”。什么文件该签,什么时候签,如何签等,都是需要考究的。如果补偿协议没有签订好,很可能就会让拆迁补偿款大打折扣。可是要怎么签订好拆迁补偿协议,这是很多被拆迁人容易出问题的地方。下面由在明律师来告诉你,这样的拆迁补偿协议,你可以签字。

一、合格的签订主体

拆迁补偿协议相当于一个合同,而合同是建立在双方地位平等、双方合意的基础之上。也就是说,签订拆迁补偿协议,首先要求拆迁方以平等的姿态与被拆迁方来谈补偿相关事宜。但拆迁方毕竟是行政机构,虽然理论上要求地位平等,落实到实际中也不免会让被拆迁人有压力感。在现实的拆迁中,也确实有很多利用职权向被拆迁人施压的现象出现。所以,为了保障被拆迁人利益,对于拆迁补偿协议的签订主体,法律上是有严格限定的。即:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地管理法实施条例》第二十五条规定:……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

由该两条规定可知:被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。这里的房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门,也可以是现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)。且《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定:房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

在明律师提醒:征收补偿协议涉及被拆迁人的重大利益。因此,对于与协议有关的事项都必须严格按照法律规定执行。但在实践中,常出现的现象是村委会或者街道办的相关人员会拿着补偿协议让被拆迁人签订。此时,被拆迁人一定要注意了,一个不合格的主体来找你签订补偿协议,很大程度上说明了协议里的内容有问题,甚至该协议很可能涉嫌无效的情形。

二、补偿协议应是双方的合意

如上文所说,补偿协议类似合同,应建立在双方自愿、合意基础上。虽然拆迁不是所有被拆迁人都愿意的事情,但却是不可逆的趋势。所以,补偿协议必须建立在合意的基础上了。这里的合意,应包括拆迁补偿方式,拆迁具体补偿标准等。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关条例里明确了货币补偿、置换补偿的内容。即:货币补偿对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格,置换补偿确保不能降低被拆迁户的原有生活水平等。

而所谓合意,就是拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对上述内容进行协商和对等的条件交换。但在实践中,会有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等的威逼利诱的方式来强迫被拆迁人签字。如:断水断电让被拆迁人签字;如果有亲属在政府机关任职,利用职位调动来逼迫被拆迁人签字;还有利用社会闲散人员对被拆迁人进行暴力人身攻击来威逼被拆迁人签字……种种手段,严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意协商的本质。

合意一定是被拆迁户对补偿方式、补偿标准(在一个合理界限范围内)满意的前提下建立起来的。所以,如若有证据证明被拆迁人是在威逼利诱情况下签订的,该补偿协议是可以被撤销甚至归于无效的。被拆迁人一定要把握好“合意”的限度,有效维护权益。

三、协议内容必须涉及拆迁补偿的支付方式、期限及违约责任的承担

根据多年的拆迁代理经验发现:拆迁方通常是拟定格式条款协议让被拆迁人签字。所谓格式条款,就是拆迁方事先制作好了协议书,一式数份,让各个被拆迁人签字。可想而知,这样的格式条款协议很大程度上是有利于拆迁方的,虽然这并不合法。而在这样的格式条款协议内容中,基本上没有对补偿的支付方式即相关违约责任承担的约定,这对于被拆迁人来说是很不利的。因为一旦后期出了问题,被拆迁人就没有一个可依据的法律合同去找相关责任人,其损失也就很难弥补了。

所以,如果在拆迁方给的格式条款协议里没有相关违约责任承担内容的约定,被拆迁人切不可签字。如果可以,被拆迁人可在律师的帮助下,另拟定补偿协议内容,最大限度保障权益。也因此,类似于“空白协议”、“空头许诺”切不可同意。