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解构中国楼市:没有炒房 才会有住房

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房子是用来住的,不是用来炒的——中国的房子终于要回归本源。

疯涨的房价、狂热的房市、浮躁的人心,那火热却泛黄的记忆最终定格在了2016年9月30日。彼时,一系列剑指引导楼市平稳发展、让住房回归居住属性的政策纷纷落地。此后,从中央到各级省市,随着相关政策的不断出台与完善,中国房地产市场正在历经一场史上范围最广、力度最强的行业调整。

楼市投资投机的疯狂不灭、百姓居住房屋的需求不得,因城施策的天网便连绵不绝。据第一财经不完全统计,截至2017年6月,全国已超过60个地级市、30个县级市出台楼市政策,堪称“天罗地网”。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。无论是限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”制度,还是对开发商、地产中介的严格监管,或是土地、旧改、租房等多渠道供应政策,以及资金端去杠杆、控制货币流向、建立健全长效机制等手段,均是为此目标保驾护航——房子是用来住的,不是用来炒的。

政府供应再多的土地,也难以填满炒房者的投机胃口。国土资源部规划司司长庄少勤此前表示:“据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”

没有炒房客的楼市:

交易稳中有降

当第一财经记者找到他后,他的第一句话便是:“我已经不炒房了。” 林先生(化名)从2003年就开始专业炒房,其退出的理由是“房价翻了一番,门槛高了,空间小了”。

那群曾经扬言让“不动产动起来”的炒房客,如今已大量地退出了投资圈或者说是炒房圈。

随着这场从上至下的楼市大调整的大步前行,投机行为得到了有效的遏制,炒房客们也随之蛰伏,房地产市场开始进入了平稳运行的常态。如同中指院在上半年楼市总结报告中所言,2017年上半年中国宏观经济保持平稳运行态势,房地产市场在“房住不炒”的政策指引下,热点城市投机性需求得到迅速抑制。

2017年上半年,热点城市交易稳中有降。统计局数据显示,15个一线和热点二线城市房价自去年9月以来,无大起大落,保持了良好的稳定性。而第一太平戴维斯提供给第一财经的数据显示,上述15城新建商品住宅成交面积同比均有不同程度的下滑。其中,北京、上海、深圳下滑幅度均在50%左右;而合肥、无锡则分别下滑74%、70%;福州的降幅也达六成。

“现在首付比例那么高,炒房可以用的杠杆越来越少,那炒房本身也没有太大的意义。”一位从事房地产投资人士告诉第一财经记者。

不过,让炒房者们望而却步的,可不仅仅是“无钱可贷”这么简单,在购房资格、资金门槛、交易时间、交易品类等方面的监管严控也给炒房行为带来了极为巨大的压力。

2016年国庆前后,北京、深圳等一线城市率先出台限购、限贷、限价新政,提高购房门槛,意在冻结市场,此后多个环一线的二三线城市跟进;到了2017年,政策再次升级,延伸到三四线城市,河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多个市、区相继出台或升级限购、限贷政策。

几乎同步,在限购、限贷、限价的手段之外,限商与限售政策也被制定:从北京开始,各地相继发文清理整顿商办类项目,严格限制了其改居住用途以及转让、分割销售等方面的条件;而限售制度也在各热点城市,明确了新购买住房需取得产权证后满一定年限方可上市交易。

至此,限购、限贷、限价、限售、限商“五限”已齐,从一二线到三四线,国内楼市全面进入深度调整时期。炒房者彻底进入无房可炒、无钱可贷、无人接盘的“三无”境地。

活跃在深圳房地产投资圈、已小有名气的郎先生(化名)在与记者的交流中表示,不方便透露手中持有的房产数量。不过,他也坦言,已经一年多没有交易了。

一位从事二手房交易并与职业炒房者有较多接触的林辉(化名)看来:这一轮上涨之后,炒房的门槛已经大幅提高,加上政策对交易时间进行了严格限制,投资房产的空间变得十分狭窄,普通人投资房产的意愿大幅下降。

回归居住本源的房屋、没有疯狂转手买卖的市场,这样的现状或许才是楼市的最常态。而在这样的常态下,除了炒房客之外,最难以适应的恐怕便是开发商与房产中介了。

链家地产此前发表声明称,截至今年5月,已累计关闭近87家门店。其预计,北京今年约有400余家中介店面关闭,占比将超过7%。而记者走访多家房产中介后也发现,门店几乎没有客户。“这个月没有开单,有同事都离职了。”一位业务人员吐槽。

形成鲜明对比的是,这些路边密密麻麻的房产中介曾是此前楼市火热的最大受益者。而事实上,一部分的地产中介与开发商,在上一轮的楼市投机疯狂之中扮演了推波助澜的角色:追求利润与去库存的开发商、高度依赖交易量的房产中介,在各自利益的驱动下,不惜采取违规行为,煽动消费者购房,推高房价、刺激成交量,真正成为炒房者的“羽翼”。

垄断房源,操纵市场价格;

造谣生事,误导市场预期;

提供虚假 证明,扰乱市场秩序……

这些行为不仅损害了消费者权益、助长了炒房客的气焰,也误导了市场的正常预期。

政策迅速出手,雷霆万钧。去年10月开始,住建部陆续数次集中通报违规房企和中介机构的名单,其中包括世茂、保利、华润置地、我爱我家、美联等知名企业。第一财经不完全统计发现,至今总计100多家房企或中介机构因违规行为被住建部通报。

除了在销售、宣传、交易等环节的严厉审查,金融对房地产的“输血”也受到了更严厉的监管,央行、银监会、证监会等就已经纷纷出台新规,强化资金来源渠道监管,严控资金大规模涌入房地产市场。“我们经常收到房地产的融资项目,但是从去年10月开始交易所的非标、公司债审批开始趋紧,目前能够发出来的融资项目非常少。”一位金融评级机构人士告诉第一财经记者。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年上半年房企融资数据继续走低,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿,同比减少幅度达到了74%。

随着对炒房行为“羽翼”的整肃,此前楼市疯狂之时赚得盆满钵满的开发商和地产中介迎来了新的课题:当炒房行为被肃清、房地产的交易量和价格恢复到常态之后,如何面对新的市场。

“我们的楼盘开盘都没有完成100%去化,以前这里的房子找关系都买不到,目前看来市场还是在回落。”一位不愿透露姓名的南京开发商人士告诉记者,很多开发商开始不断跑量。房子也开始越来越难卖。

在华南,已经有开发商开始打折促销;在华东,多家房企开始不断提出去库存的举措。易居智库研究总监严跃进表示,7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓,加之传统淡季效应的出现,销售规模的下滑在所难免。

而诸如万科这样的企业,早已在转型的途中,自提出“城市配套服务商”战略后,其在商业、长租公寓、医养、度假、教育、物流等方面进行探索,尝试将服务延伸到各个领域,以适应全新的市场周期。

记者采访结束与林先生告别,他最后透露,现在炒房政策限制极多,已经无法回到从前了,还不如资本市场。

“但之前卖房炒股的人,被当成是段子一样开玩笑?”记者反问道。

“那是段子。”

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